الاستثمار العقاري المُبتكَر، أسلوب غير تقليدي لشراء وبيع العقارات. تبنّت حِيَل الائتمان ومشاريع الاحتيال الهرمي في القرنين العشرين والحادي والعشرين مثل كلية نوفو ريش (كلية استثمار عقاري) تبنّت المصطلح، ما ثبّت الاستخدام المعاصر للمصطلح على أنّه رديفٌ للنشاطات المشبوهة.
متعقّبو العقارات
يحصل «متعقّبو العقارات» على رسوم إحالةٍ في حال وجدوا عروضاً مُجزية لمستثمرين آخرين. عادةً ما يحصل هذا عندما يكون البعض في بداية عملهم الاستثماري، حين لا شيء على المحكّ بالنسبة لهم سوى الزمن. يُدفع بالرسوم إلى المتعقّبين في حال إتمام الصفقة. قد ينظّم بعض المتعقّبين إجراءاتٍ للشركات أو الشراكات بما أنّهم غالباً لا يعملون كوكلاء عقارات وقد لا يتمكّنون من تحصيل رسوم الإحالة على خدماتهم. تُنظّم هذه الإجراءات عادةً باستخدام اتفاقية المشروع المشترك.
عقود الإيجار مع حقوق الشراء
يكفل عقد الإيجار مع حقّ الشراء للفرد شراء الملكية مقابل سعرٍ محدد (سعر الإضراب) خلال فترة زمنية محددة. ولِمالك العقار أن يبيع عقد الإيجار مع حقّ الشراء في وقتٍ محدد مستقبلاً بسعرٍ يتم الاتفاق عليه مسبقاً. يأمل مشتري عقد الإيجار مع حق الشراء أن تزداد قيمةُ العقار. يتلقّى البائع عِلاوةً تُسمّى تعويض إيجار مع حق الشراء. يمكن للمشتري الآن أن ينفّذ العقد بشراء العقار أو يبيعه لشخص آخر. يُلجأ لهذه الطريقة عادةً لشراء العقارات دون سيولةٍ نقديةٍ كبيرة. غالباً ما تكون تعويضات الإيجار مع حقّ الشراء غير قابلة للاسترداد. في هذه الحالة يمثّل عقد الإيجار مع حقّ الشراء حصةً بموجب مبادئ العدالة للعقار ويمكن تسجيله في مكتب سجلّات المقاطعة.
البيع المؤجّل أو قبل حجز العقار
عندما يقصّر مالك العقار في إيفاء أقساط الرهن العقاري لعدة أشهر، فهو في حالة تخلّف عن الدفع. تتمثّل الخطوة الأولى في عملية حجز العقار (والتي تمتدّ لشهور) من طرف المُقرِض أن يستصدر إشعاراً بالتقصير، وهو وثيقة رسمية مسجّلة. يتعاقد صاحب العقار لبيع البيت المرهون عقارياً، ويتوقف هذا على موافقة الدائن بسعر أقل ممّا هو في الرهن. يجب ملاحظة أنّه لا شبه بين البيع المؤجّل للعقار وبيع السندات قصيرة الأجل.
في العديد من الولايات القضائية، بما فيها الولايات المتحدة الأمريكية، يُعد البائع مسؤولًا عن الضرائب على المبلغ الباقي من الرهن بعد البيع، والذي يُعامل معاملة الدخل العادي.
مموّلو قروض الفائدة المرتفعة
تُستخدم قروض الفائدة المرتفعة عادةً لتمويل مشاريع غير تقليدية، أو صفقات كُبرى، أو في حالات الاضطرار القصوى للقروض. إجمالاً يُقرِض دائنو قروض الفائدة المرتفعة 50-70% من قيمة العقار بغضّ النظر عن سعر البيع (بخلاف البنوك). عادةً ما يُنهون إجراءات القروض من يومين إلى 7 أيام. كثيراً ما يتغاضى دائنو قروض الفائدة المرتفعة عن الامتيازات الاعتبارية والدخل، ولكن قد يطالبون بخطة عمل للمشروع أو استراتيجية تخارُج. يمكن أن يُدفَع لهم عبر النقاط (مثلاً نقطة واحدة تساوي 1% من إجمالي المبلغ المُقتَرَض)، أو نسبة فائدة (مثلاً، تُعتبر نسبة 10-20% سنوياً أمرًا شائعًا)، أو حصةً بموجب مبادئ العدالة. تتفاوت النسب السابقة بناءً على حجم المشروع والعقد المُتفق عليه. يطلب دائنو قروض الفائدة المرتفعة ضماناً إضافياً غالباً ما يكون مركز الدائن الأول للعقار.
الامتيازات الضريبية
قد لا تنضوي هذه بشكل دقيق تحت صنف الاستثمار العقاري المُبتكَر، ولكن تجدر الإشارة إليها. لكلّ دولة أنظمتها وقوانينها الخاصة الناظمة لعملية الامتيازات أو صكوك الملكية، وهذا ما يستلزم عملية بحث متأنّية. على العموم، يتمّ إبلاغ مالكي العقار بخصوص مبلغ الضرائب الواجب سدادها ويُمنَحون وقتاً كافياً للإيفاء بها. في حال التأخير في سداد المبلغ، تتخذ الدولة إجراءاتٍ تنحو إحدى منحيَين (رغم اتخاذ البعض إجراءات مختلطة):
حجز الممتلكات لاستيفاء الضريبة
تبيع المقاطعة التي يوجد فيها العقار شهادة الرهن العقاري في بيع أو مزاد. في بعض الدول يُباع الرهن العقاري بالمبلغ غير المسدّد، بينما يسمح بعضها الآخر ببدء المزايدة على ذلك المبلغ. يحصل مشتري الامتياز الضريبي على فائدة (تحدّدها الدولة مسبقاً) من مالك المنزل على المبلغ الذي دفعه للامتياز الضريبي. في حال لم يُدفع الامتياز الضريبي (مع الفائدة) خلال فترة الاسترداد، يحقّ للمستثمر أن ينتزع ملكية المنزل. خلافاً لحالات نزع الملكية الأخرى، عندما يتمّ نزع ملكية الامتياز الضريبي، تُلغى جميع الامتيازات والرهون، ويصبح العقارُ لمالكه الجديد دون تبعات. عادةً ما يدفع الدائن الامتياز الضريبي ليتجنّب فقدان منزله أو عقاره.
الصك الضريبي
تبيع حكومة المقاطعة صك الملكية في بيع أو مزاد علني. يستفيد المستثمرون من قدرتهم على شراء العقار بأسعار مخفّضة، عادةً ما تكون بالمبلغ المُدان للضرائب. عند عدم قدرة حسابٍ على السداد، يُدرَج العقار لدى مكتب التفتيش الضريبي، وبعضها يكون على الإنترنت. في العادة يتمّ شراء عقارات البيوت مِن قبل المستثمرين (يُسمّون، أسماك القرش) قبل نزع الملكية.
استثمارات الأوراق المالية، والصكوك قصيرة الأجل، والقروض العقارية
عادةً ما يبيع الدائنون القروضَ العقارية لمؤسسات إقراض أخرى. يمكن للمستثمرين القيام بنشاطات الوساطة من خلال ترتيب الاجتماع بين بائعي ومشتري الأوراق المالية أو من خلال شرائها وبيعها مباشرةً للحصول على هامش أرباح.
الشراء وإعادة البيع المباشر
عملية الشراء وإعادة البيع السريعة: شراء العقار بأقل من قيمته وبيعه مباشرةً بسعر السوق. عادةً ما تُباع البيوت بسعرٍ أدنى من قيمتها مِن قِبل البائعين غير المطّلعين أو مَن هم في حاجة ماسة للمال (بعد فقدان عملهم مثلاً أو في حال نزع الملكية). في أغلب الأحيان يكون العقارُ المُباع بسعرٍ أقل من قيمته في سوق العقارات، بيتٌ بحاجة للإصلاحات. أحياناً كلّ ما يحتاجه هكذا بيت هو القليل من الدهان والسجاد. وأحياناً أخرى يكون مصاباً بالتعفن أو الحرير الصخري، أو مشاكل في الأساس، وتمثّل جميع هذه مخاطرَ أكبر وتحتاجُ لأعمالٍ أكثر، ولهذا السبب تقدّم أرباحاً أكبر للعاملين عليها.
الصندوق الاستئماني للأراضي
جرت العادةُ أن يُستخدم الصندوق الاستئماني للأراضي ككيانٍ غير ربحي لتملّك العقارات. عبر السنوات الماضية، اتخذت بعض الشركات إجراءاتٍ تخوّلها استخدام الصندوق الاستئماني للأراضي للاستيلاء على العقارات في حالة نزع الملكية ما يسمح لمالكي البيوت إنقاذ منازلهم ولتمكين المستثمرين من الربح المجزي.
يعتقد البعض أن استخدام الصندوق الاستئماني للأراضي يضمن عدم التسبب في إنفاذ شرط الاستحقاق عند الطلب لفرض إعادة تمويل العقار المعني بالعملية، وينطبق هذا فقط في حال كون المقترِض ما زال مستفيداً من الصندوق الاستئماني، ولا يتعلق بنقل حقوق الإشغال في العقار.
على الرغم من أن استخدام المستثمرين العقاريين للصندوق الاستئماني للأراضي يصعّب على المقرِض اكتشافَ حدوث عملية نقل الحقوق، فإنه يمكن تسريع القرض في حال اكتشافه منذ عملية النقل.